Überblick
Wer ein Grundstück oder Gebäude besitzt, muss dafür sorgen, dass davon keine Gefahren für andere ausgehen – etwa durch Räumen und Streuen, Beleuchtung oder bauliche Instandhaltung. Löst sich ein Gebäudeteil oder stürzt etwas ein und beruht das auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung, haftet der Besitzer nach § 836 BGB, wenn er nicht nachweist, dass er die zur Gefahrabwendung nötige Sorgfalt beachtet hat. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt diese Haftung für das im Vertrag beschriebene Gebäude oder Grundstück. Für eine selbst genutzte Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist das Risiko häufig schon in der Privathaftpflicht enthalten.
Wann kann es leisten?
Ein Dritter verlangt Schadensersatz, weil er auf Ihrem Grundstück oder vor Ihrem Haus zu Schaden gekommen ist – etwa auf einem nicht gestreuten Gehweg gestürzt ist oder von einem herabfallenden Dachziegel getroffen wurde.
Was versichert sein kann – und was typischerweise nicht
Kann versichert sein
- Prüfung, Abwehr und Ersatz berechtigter Ansprüche aus Eigentum, Besitz und Verkehrssicherungspflichten für das im Vertrag beschriebene Objekt
- Bei Gemeinschaften von Wohnungseigentümern nach Musterbedingungen: die Gemeinschaft als Versicherungsnehmer sowie Verwalter und Eigentümer bei Tätigkeit für die Gemeinschaft
- Je nach Vereinbarung: mit der Betreuung des Grundstücks beauftragte Personen
Typischerweise nicht versichert
- Schäden am eigenen Gebäude – dafür ist die Wohngebäudeversicherung gedacht
- Vorsätzlich herbeigeführte Schäden
- Objekte, die im Vertrag nicht beschrieben sind
- Gewerblich genutzte Immobilien – dafür gibt es eigene gewerbliche Bedingungen
Allgemeine Beschreibung. Was ein Vertrag konkret enthält, regeln seine Versicherungsbedingungen.
Für wen das Thema relevant sein kann
Kann relevant sein für
- Eigentümer vermieteter Häuser oder Wohnungen
- Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken
- Gemeinschaften von Wohnungseigentümern für das Gemeinschaftseigentum
- Eigentümer selbst genutzter Objekte, wenn die Privathaftpflicht das Objekt nicht einschließt
Vorher zu klären
- Ob Ihre Privathaftpflicht das Objekt bereits umfasst: Die GDV-Musterbedingungen schließen eine selbst genutzte Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Ferienhaus im Inland samt Garten ein, die Vermietung aber nur für einzelne Wohnräume in begrenzter Zahl.
- Ob das Objekt vermietet, gemischt genutzt oder unbebaut ist.
- Wer die Streu- und Räumpflicht tatsächlich trägt: Eigentümer, Mieter oder ein Dienstleister.
- Ob ein Heizöltank oder andere Anlagen mit wassergefährdenden Stoffen vorhanden sind.
Überschneidungen mit anderem Schutz
- Privathaftpflicht: deckt nach den Musterbedingungen selbst genutzte Wohnungen und Einfamilienhäuser; für vermietete und größere Objekte ist meist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zuständig.
- Wohngebäudeversicherung: ersetzt Schäden am eigenen Gebäude, nicht die Haftung gegenüber Dritten.
- Gewässerschadenhaftpflicht: Das Risiko aus einem Öltank ist ein eigenes Thema und nicht automatisch Teil der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
- Vermieterrechtsschutz: übernimmt Rechtskosten bei Streit mit Mietern, keine Schadensersatzforderungen Dritter.
Nicht verwechseln – verwandte Themen
- PrivathaftpflichtversicherungVersicherungsart
Die Privathaftpflicht prüft, ob Sie für einen Schaden, den Sie einem anderen im Alltag zufügen, rechtlich haften, wehrt unberechtigte Forderungen ab und zahlt berechtigte bis zur vereinbarten Versicherungssumme.
- WohngebäudeversicherungVersicherungsart
Ersetzt Schäden am Wohngebäude, seinen Bestandteilen und seinem Zubehör durch Brand, Leitungswasser, Sturm und Hagel – Elementargefahren und Photovoltaik nur mit Zusatzvereinbarung.
- VermieterrechtsschutzVersicherungsart
Der Vermieterrechtsschutz übernimmt Rechtskosten bei Streit mit Mietern oder um ein vermietetes Objekt, etwa bei Zahlungsrückständen oder einer Räumung – für jedes im Vertrag genannte Objekt.
- GewässerschadenhaftpflichtVersicherungsart
Die Gewässerschadenhaftpflicht deckt die Haftung, wenn aus einer Anlage wie einem Heizöltank Stoffe ins Wasser oder Grundwasser gelangen. Diese Haftung nach dem Wasserhaushaltsgesetz setzt kein Verschulden voraus.
Was ist wichtig?
Verkehrssicherungspflichten
Kernrisiko sind Pflichten wie Instandhaltung, Beleuchtung, Reinigung, Streuen und Schneeräumen auf Gehwegen.
Wohnungseigentum
Für das Gemeinschaftseigentum ist in den Musterbedingungen die Gemeinschaft Versicherungsnehmer; Ansprüche einzelner Eigentümer gegen Verwalter oder Gemeinschaft sind dort teilweise ausgeschlossen.
Haftung als früherer Besitzer
§ 836 BGB kann auch den früheren Besitzer treffen, wenn der Schaden innerhalb eines Jahres nach Besitzende eintritt; die Privathaftpflicht nach Musterbedingungen schließt das für dort versicherte Objekte ein.
Wartezeiten, Grenzen und Nachweise
- Leistung bis zur vereinbarten Versicherungssumme je Versicherungsfall.
- Versichert ist nur das im Versicherungsschein beschriebene Gebäude oder Grundstück.
- Pflichten können per Vertrag auf Mieter übertragen werden; ob und wie das den Versicherungsschutz berührt, ist im Einzelfall zu klären.
Fragen vor einer Entscheidung
- Deckt meine Privathaftpflicht das Objekt bereits ab, oder brauche ich einen eigenen Vertrag?
- Ist jedes vermietete Objekt im Vertrag genannt?
- Wer ist für Streuen und Räumen verantwortlich, und ist das schriftlich geregelt?
- Gibt es einen Öltank, für den eine Gewässerschadenhaftpflicht nötig ist?
Beispiel und Gegenbeispiel
Fiktives Beispiel mit Leistung
Vor dem vermieteten Zweifamilienhaus von Frau G. ist der Gehweg an einem Wintermorgen nicht gestreut, obwohl sie dafür zuständig ist. Ein Passant stürzt und bricht sich das Bein. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht prüft die Haftung und zahlt den berechtigten Schadensersatz.
Fiktives Gegenbeispiel ohne Leistung
Ein Sturm deckt einen Teil des Daches von Herrn H. ab; verletzt wird niemand, fremde Sachen werden nicht beschädigt. Für die Reparatur des eigenen Dachs leistet die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nicht – das ist eine Frage der Wohngebäudeversicherung.
Beide Fälle sind erfunden und dienen nur der Veranschaulichung. Sie enthalten keine Beiträge.
Quellen und Stand
Quellenstand: 21.10.2026. Diese Seite erklärt allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall; maßgeblich sind immer die Versicherungsbedingungen und gesetzlichen Regelungen in ihrer jeweils gültigen Fassung.
Alle 4 Quellen mit Verwendungszweck anzeigen
- § 836 BGB Haftung des Grundstücksbesitzers (öffnet in neuem Tab) – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de, abgerufen am 21.10.2026
Verwendet für: Haftung des Grundstücksbesitzers bei Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen, Entlastung, Haftung des früheren Besitzers
- § 823 BGB Schadensersatzpflicht (öffnet in neuem Tab) – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de, abgerufen am 21.10.2026
Verwendet für: Haftung aus Verletzung von Verkehrssicherungspflichten als Anwendungsfall der allgemeinen Deliktshaftung
- AVB für die Private Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (AVB Private HuG HV) (öffnet in neuem Tab) – Gesamtverband der Versicherer (GDV), Musterbedingungen, Stand Mai 2020, abgerufen am 21.10.2026
Verwendet für: Versichertes Risiko für das beschriebene Gebäude/Grundstück, Wohnungseigentümergemeinschaft, Verwalter
- Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Privathaftpflichtversicherung (AVB PHV) (öffnet in neuem Tab) – Gesamtverband der Versicherer (GDV), Musterbedingungen, Stand Mai 2020, abgerufen am 21.10.2026
Verwendet für: A1-6.3 Haus- und Grundbesitz in der Privathaftpflicht: selbst genutzte Objekte, Pflichten wie Streuen, begrenzte Vermietung einzelner Räume, früherer Besitzer