Überblick
Eine gewerbliche Gebäudeversicherung versichert Fabrik-, Lager-, Büro- oder Geschäftsgebäude samt ihren Bestandteilen. Anders als bei der Wohngebäudeversicherung prüfen Versicherer hier die betriebliche Nutzung genau, weil Produktion, Lagerung oder Publikumsverkehr die Brand- und Schadengefahr verändern. Viele Verträge beruhen auf Feuerbedingungen nach dem GDV-Muster (AFB) und werden um weitere Gefahren ergänzt.
Wann kann es leisten?
Das versicherte Gebäude wird durch eine vereinbarte Gefahr zerstört oder beschädigt – etwa durch Brand, Blitzschlag oder Explosion, Leitungswasser, Sturm und Hagel oder durch zusätzlich vereinbarte Elementargefahren.
Was versichert sein kann – und was typischerweise nicht
Kann versichert sein
- Das Gebäude mit seinen Bestandteilen; Zubehör nur, soweit es vereinbart ist (so die AFB 2010).
- Je nach Vertrag Gefahren wie Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie über die ECB-Bedingungen Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Schneedruck oder böswillige Beschädigung.
- Kosten für Aufräumen, Abbruch oder Schutzmaßnahmen nach einem versicherten Schaden, soweit vereinbart und bis zu den vereinbarten Grenzen.
- Je nach Vertrag Mehrkosten durch behördliche Auflagen beim Wiederaufbau; nach den AFB 2010 sind sie nur bei besonderer Vereinbarung Teil des Schutzes.
Typischerweise nicht versichert
- Gefahren, die nicht vereinbart sind, insbesondere Elementargefahren ohne Zusatzvereinbarung.
- Schäden durch Krieg, innere Unruhen oder Kernenergie, soweit die Bedingungen sie ausschließen.
- Die Einrichtung und Waren im Gebäude – sie gehören in die Betriebsinhaltsversicherung.
- Ertragsausfall oder Mietausfall nach dem Schaden, soweit nicht gesondert versichert.
- Allmähliche Schäden wie Abnutzung oder Instandhaltungsrückstau.
Allgemeine Beschreibung. Was ein Vertrag konkret enthält, regeln seine Versicherungsbedingungen.
Für wen das Thema relevant sein kann
Kann relevant sein für
- Eigentümer von Betriebs-, Lager- oder Bürogebäuden.
- Eigentümer gemischt genutzter Gebäude, etwa mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber.
- Vermieter von Gewerbeimmobilien, bei denen die Nutzung durch die Mieter das Risiko bestimmt.
Vorher zu klären
- Wie wird das Gebäude tatsächlich genutzt und gibt es Änderungen geplant (Gefahrerhöhung)?
- Welcher Versicherungswert ist richtig – Neuwert, Zeitwert oder bei Abbruchgebäuden der gemeine Wert?
- Welche Elementargefahren sind am Standort relevant?
- Gibt es Brandschutzauflagen oder vorgeschriebene Anlagen, die der Versicherer voraussetzt?
Überschneidungen mit anderem Schutz
- Eine Wohngebäudeversicherung ist auf Wohnnutzung ausgerichtet; ob ein gemischt genutztes Haus dort oder gewerblich versichert wird, hängt von den Bedingungen und Antragsfragen des Versicherers ab.
- Die Betriebsinhaltsversicherung deckt den Inhalt, die Gebäudeversicherung das Gebäude – beide beruhen oft auf denselben Gefahrenbegriffen.
- Eine Mietverlustversicherung kann den Ausfall von Mieteinnahmen nach einem Gebäudeschaden ergänzen; der GDV führt dafür eigene Musterbedingungen.
Nicht verwechseln – verwandte Themen
- WohngebäudeversicherungVersicherungsart
Ersetzt Schäden am Wohngebäude, seinen Bestandteilen und seinem Zubehör durch Brand, Leitungswasser, Sturm und Hagel – Elementargefahren und Photovoltaik nur mit Zusatzvereinbarung.
- BetriebsinhaltsversicherungVersicherungsart
Die Betriebsinhaltsversicherung schützt Einrichtung, Maschinen, Waren und Vorräte eines Betriebs gegen ausdrücklich benannte Gefahren wie Feuer, Einbruchdiebstahl, Leitungswasser oder Sturm. Versichert ist der Sachschaden – nicht der Ertragsausfall, der danach entsteht.
- Betriebsunterbrechungsversicherung nach SachschadenVersicherungsart
Die Betriebsunterbrechungsversicherung ersetzt den Ertragsausfall – fortlaufende Kosten und entgangenen Gewinn –, wenn ein versicherter Sachschaden den Betrieb lahmlegt. Ein Umsatzrückgang ohne versicherten Sachschaden ist nicht versichert.
Was ist wichtig?
Versicherungswert
Nach den AFB 2010 ist Versicherungswert in der Regel der Neuwert; Zeitwert gilt, wenn er vereinbart ist oder ein vereinbarter Zeitwertvorbehalt greift. Der gemeine Wert kommt etwa bei Gebäuden in Betracht, die zum Abbruch bestimmt sind.
Höchstentschädigung und Sublimite
Für Kostenpositionen, Elementargefahren oder Glas gelten oft eigene Grenzen, die unter der Gebäudesumme liegen.
Selbstbehalt
Ein Selbstbehalt je Schadenfall ist verbreitet, bei Elementargefahren häufig gesondert geregelt.
Sicherheitsobliegenheiten
Typisch sind Pflichten zur Wartung von Anlagen, zu Brandschutz und zum Entleeren wasserführender Leitungen in nicht genutzten Gebäuden. Verstöße können die Leistung je nach Verschulden mindern.
Wartezeiten, Grenzen und Nachweise
- Nutzungsänderungen sind dem Versicherer anzuzeigen; eine Gefahrerhöhung kann zu Kündigung, Beitragsanpassung oder Leistungskürzung führen (VVG).
- Bei zu niedriger Versicherungssumme droht eine anteilige Kürzung wegen Unterversicherung.
- Elementargefahren können in gefährdeten Lagen nur eingeschränkt oder mit hohem Selbstbehalt versicherbar sein.
Fragen vor einer Entscheidung
- Passt die im Vertrag angegebene Nutzung zur tatsächlichen Nutzung des Gebäudes?
- Ist das Gebäude zum Neuwert versichert und wird die Summe angepasst?
- Welche Elementargefahren sind eingeschlossen?
- Welche Sicherheitsvorschriften gelten für leerstehende Gebäudeteile?
Beispiel und Gegenbeispiel
Fiktives Beispiel mit Leistung
Ein Sturm deckt das Dach einer Lagerhalle ab. Sturm ist versichert, die Halle ist zum Neuwert versichert. Der Versicherer übernimmt die Reparatur abzüglich Selbstbehalt.
Fiktives Gegenbeispiel ohne Leistung
Nach Starkregen steht Oberflächenwasser in der Halle. Überschwemmung ist im Vertrag nicht eingeschlossen. Es gibt keine Leistung.
Beide Fälle sind erfunden und dienen nur der Veranschaulichung. Sie enthalten keine Beiträge.
Quellen und Stand
Quellenstand: 21.10.2026. Diese Seite erklärt allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall; maßgeblich sind immer die Versicherungsbedingungen und gesetzlichen Regelungen in ihrer jeweils gültigen Fassung.
Alle 4 Quellen mit Verwendungszweck anzeigen
- Allgemeine Bedingungen für die Feuerversicherung (AFB 2010) (öffnet in neuem Tab) – Gesamtverband der Versicherer (GDV), GDV 0100, Version 01.04.2014, abgerufen am 21.10.2026
Verwendet für: Gebäude mit Bestandteilen ohne Zubehör, Neuwert/Zeitwert/gemeiner Wert, Mehrkosten durch behördliche Auflagen
- Allgemeine Bedingungen für die Versicherung zusätzlicher Gefahren zur Feuerversicherung (ECB 2010) (öffnet in neuem Tab) – Gesamtverband der Versicherer (GDV), GDV 1201, Version 01.04.2014, abgerufen am 21.10.2026
Verwendet für: Zusätzliche Gefahren wie Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Schneedruck
- GDV-Musterbedingungen: Betriebsunterbrechung – Allgemeine Sachversicherung (Übersicht FBUB, ZKBU, MFBU, ECBUB) (öffnet in neuem Tab) – Gesamtverband der Versicherer (GDV), abgerufen am 21.10.2026
Verwendet für: Existenz eigener GDV-Musterbedingungen zur Mietverlustversicherung (ABM 2010)
- Gesetz über den Versicherungsvertrag (VVG) (öffnet in neuem Tab) – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de, abgerufen am 20.10.2026
Verwendet für: Gefahrerhöhung und Obliegenheiten nach VVG